fbpx

Thực hư câu chuyện Kinh doanh nhà cho thuê “một vốn bốn lời”

Kinh doanh nhà cho thuê "một vốn bốn lời"

kinh doanh bat dong san cho thue phòng trọ, nhà nguyên căn đang là xu thế của rất nhiều người hiện nay. Mô hình này đang rất hấp dẫn các nhà đầu tư cá nhân. Điển hình như các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng các khu nhà trọ, nhà nguyên căn đang mọc lên như nấm. Nhiều Người ta còn truyền miệng nhau rằng kinh doanh nhà cho thuê một vốn bốn lời. Vậy thực hư có đúng như vậy? Và kinh nghiệm gì trong việc kinh doanh nhà nguyên căn cho thuê? Qua bài viết dưới đây, Bạn sẽ nhận được giải đáp cho câu nói đó.

Sự thật kinh doanh nhà cho thuê một vốn bốn lời

Sự thật kinh doanh nhà cho thuê một vốn bốn lời 1

Dạo quanh các địa điểm du lịch nổi tiếng như Mũi Né, Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng…phố nhà nghỉ mọc lên san sát. Càng về gần biển, dịch vụ này càng trở nên nhộn nhịp và sầm uất. Nhà nghỉ được phân thành nhiều loại: loại cao 5-7 tầng, trung bình bốn tầng và thấp hơn. Mức giá cho thuê phòng nghỉ tùy thuộc vào vị trí “đắc địa” (gần biển, gần các tụ điểm vui chơi, hoặc gần các trục lộ giao thông huyết mạch cũng như mức độ “sang”, có thang máy, điều hòa,…).

Ông Bình, chủ chuỗi nhà nghỉ tại một khu du lịch chia sẻ: “Đây là hình thức kinh doanh không mới, nhưng hiệu quả luôn rất cao, nếu biết tận dụng ưu thế sẵn có”. Cụ thể, đối với những gia chủ sẵn có khu đất diện tích lớn (trên 60 m2), việc đầu tư kinh doanh khách sạn mini, nhà nghỉ đã thành công 50%. Không mất chi phí mặt bằng (thuê, mua đất), chủ nhà chỉ cần đầu hớn 1 tỷ đã có thể hoàn thành một nhà nghỉ 3-4 tầng, mỗi tầng bốn phòng khép kín để kinh doanh cho thuê. Việc xin giấy phép kinh doanh cũng dễ dàng và ít tốn kém. Về phía các nhà kinh doanh và đầu tư BĐS, việc “săn” các khu đất diện tích từ 60 –100 m2 để xây nhà nghỉ kinh doanh được biết đến từ lâu.

Lý thuyết là vậy, nhưng khó khăn luôn xuất hiện trong thực tế kinh doanh. Anh Tài, một nhà đầu tư địa ốc trẻ tuổi đang “vật lộn” với kế hoạch xây dựng, kinh doanh nhà nghỉ tại khu vực Định Công cho biết, anh có 2 lô đất, định xây thành khách sạn mini dạng bình dân, với tổng số 20 phòng.

Tuy nhiên, trước hàng đa số câu hỏi như: cần bao nhiêu người để quản lý khoảng 20 phòng? Quản lý khách thế nào? (làm sao để biết khách vào bao nhiêu người/hoặc nhân viên thông đồng với khách để ăn bớt tiền thuê), khách làm hư hỏng đồ đạc trong phòng xử lý ra sao? Thiết bị trong phòng nên dùng loại nào? (trung cấp hay bình dân), cũng như mức giá theo giờ, theo ngày sao cho hợp lý… người chưa nhiều kinh nghiệm trong nghề hoàn toàn có thể mắc sai lầm và phá sản kế hoạch dài hơi.

Sự thật kinh doanh nhà cho thuê một vốn bốn lời 2

Một tình huống “muôn thuở” mà các nhà nghỉ bình dân (hay thậm chí khách sạn 3-4 sao cũng gặp phải) là tình trạng tệ nạn xã hội (mại dâm, ma túy, đánh bạc) tìm tới không gian riêng tư mỗi phòng nghỉ. Đương nhiên, mỗi khi xảy chuyện (bị cơ quan công an phát hiện), chủ nhà nghỉ chắc chắn gặp liên đới với mức độ khác nhau.

Khâu xin giấy phép nhà nghỉ cũng “có chuyện”, nếu thiếu hiểu biết thực tế. Kinh doanh nhà nghỉ, thông thường cần giấy phép kinh doanh hộ cá thể. Tuy nhiên, đây là đăng ký ngành nghề kinh doanh “có điều kiện” – tạm hiểu, ngoài giấy đăng ký kinh doanh do UBND quận cấp, phải xin thêm chứng nhận PCCC và chứng nhận đủ điều kiện an ninh trật tự. Rất nhiều chủ nhà nghỉ đang áp dụng một công thức: “nhờ” cán bộ công an “giúp” mọi thủ tục, hướng dẫn để yên tâm tập trung vào việc sửa sang nhà cửa, công trình chuẩn bị kinh doanh.

Chiến lược kinh doanh bất động sản nguyên căn cho thuê

Bước 1: Nên dự trù những vấn đề gì?

Nên dự trù những vấn đề gì?

Tron chiến lược kinh doanh bất động sản cho thuê phải dự trù được các vấn đề, rủi ro có thể phát sinh. Đối với việc kinh doanh nhà cho thuê, các vấn đề cần lường trước:

  • Làm sao để nguồn thu thuê nhà ổn định trong nhiều năm?
  • Nếu những nhà xung quanh cũng bắt chước xây phòng cho thuê thì làm sao mình giữ được khách?
  • Đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu khách trọ, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý?
  • Nguồn vốn hiện đang có? Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng?
  • Đối tượng khách hàng mục tiêu là ai? Sinh viên – người lao động – nhân viên văn phòng…
  • Hướng đi tương lai sau khi thực hiện xong thương vụ thuê-cho thuê?…

Mô hình kinh doanh sở hữu – cho thuê

Đối với mô hình sở hữu – cho thuê, cần lên kế hoạch chi tiết 3 yếu tố:

  • Giá đất và diện tích đất:
  • Diện tích phải đủ lớn để xây nhà trọ tối thiểu 5 phòng, mới đủ đem lại lợi nhuận.
  • Chiều ngang để lấy lối đi cho dãy nhà, trừ nhà 2 mặt đường.
  • Chiều dài đủ để xây 1 dãy liên tiếp cho tiện quản lý.
  • Chi phí xây dựng: Để xây phòng trọ từ 12m2 – 18m2, giá thị trường dao động từ 20-30 triệu/phòng.
  • Quản lý: Nếu ở xa dãy phòng trọ cho thuê, hoặc quá bận rộn. Bạn phải cân nhắc:
  • Ai là người ghi điện, nước, thu tiền phòng hằng tháng, đăng ký tạm trú tạm vắng…
  • Ai xử lý phát sinh hư hỏng : bóng đèn, cửa nẻo, van nước….
  • Ai quản lý người đăng ký, người trả phòng…Thường thì những người ở xa chọn một người thuê phòng giao cho họ quản lý và trả công.

Mô hình thuê – cho thuê

Đối với mô hình thuê – cho thuê lại, cần xác định các vấn đề quan trọng:

  • Chi phí cải tạo ngôi nhà?
  • Dự phòng trường hợp chủ nhà lấy gấp lại căn nhà…

Bước 2: Lựa chọn phân khúc cho thuê

Lựa chọn phân khúc cho thuê

Hiện tại, nhà trọ cho thuê có hai phân khúc: nhà trọ giá rẻ, nhà trọ cao cấp.

Phân khúc kinh doanh nhà trọ cao cấp

  • Đối tượng khách hàng: dành cho đối tượng có thu nhập khá từ 100-200 triệu đồng/năm.
  • Vị trí: Tập trung gần trung tâm, khu vực có cơ sỡ hạ tầng hiện đại, nơi gần nhiều tiện ích (chợ, giao thông thuận lợi, trường học…)
  • Giá cả: dao động từ 3,5 – 6 triệu/tháng
  • Diện tích: 25m2 – 50m2

Phân khúc kinh doanh nhà trọ giá rẻ

  • Đối tượng khách hàng: dành cho sinh viên, công nhân, những người có phân khúc thu nhập thấp hơn.
  • Vị trí: Tập trung gần các khu công nghiệp, trường đại học, vùng xa trung tâm từ 12-15km.
  • Giá cả: dao động từ 1,3 – 3,5 triệu/tháng.
  • Diện tích: 10m2 – 25m2

Khi kinh doanh nhà trọ cho thuê, để lựa chọn phân khúc phù hợp, dựa vào các tiêu chí:

  • Khả năng tài chính: Nguồn vốn lớn thì có thể lựa chọn phân khúc nhà trọ cao cấp, khả năng sinh lời sẽ cao hơn. Nguồn vốn ít thì lựa chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ giá rẻ vì giá quỹ đất vùng ven thấp hơn, chi phí xây dựng cũng ít hơn.
  • Nguồn lực về quỹ đất.
  • Vị trí và khu vực nguồn cung nhà cho thuê.
  • Khách hàng mục tiêu là ai? Học sinh, sinh viên, công nhân…
  • Vị trí kinh doanh: quân Gò Vấp, quận Bình Thạnh,…

Bước 3: Chuẩn bị chi phí đầu tư xây dựng nhà cho thuê

Chuẩn bị chi phí đầu tư xây dựng nhà cho thuê

Mô hình “Mua sở hữu – cho thuê”

Khi lựa chọn mô hình “Mua đất Xây nhà trọ cho thuê” thì vốn bỏ ra sẽ cao nhất trong ba mô hình, vì vậy thời gian thu hồi vốn kinh doanh nhà cho thuê thường sẽ kéo dài lâu.

Mô hình “mua sở hữu – cho thuê” thường lựa chọn cách “cho thuê giá cao” trong những năm đầu, tranh thủ nhà trọ còn mới, chưa xuống cấp để đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn.

Để cho thuê giá cao, chất lượng phải tương xứng. Nên mô hình này lựa chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ cao cấp là phù hợp nhất.

Theo mặt bằng chung, giá đất ở các khu vực trung tâm như quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận dao động trong khoảng từ 50-150 triệu/m2, chi phí hoàn thiện cho mỗi mét vuông là 4-5,5 triệu/m2, giá cho thuê mỗi năm thu về đạt từ 5-6%.

Mô hình “Sở hữu – cho thuê”

Nếu đầu tư nhà trọ theo phương án xây dựng trên quỹ đất có sẵn thì thời gian thu hồi vốn rút ngắn đáng kể.

Tùy theo vị trí đất: vùng ven hay nội thành, sẽ lựa chọn phân khúc kinh doanh nhà cho thuê phù hợp với đặc điểm đối tượng dân cư, sao cho đạt được tỷ suất lợi nhuận cao nhất.

Đối với mô hình này, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.

Mô hình “thuê – cho thuê lại”

Trong ba mô hình thì “thuê – cho thuê lại” có thời gian thu hồi vốn nhanh nhất. Kinh doanh nhà trọ cho thuê lựa chọn mô hình này phải lưu ý:

  • Chọn đúng nguồn cung có tiềm năng sinh lời cao.
  • Chọn phân khúc nhà trọ phù hợp, để tái sửa chữa ngôi-nhà-thuê đúng cách.
  • Ngoài chi phí thuê nhà lại từ chính chủ, nhà đầu tư có thể đầu tư thêm nội thất.
  • Đối với mô hình “thuê – cho thuê lại”, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.

Bước 4: Tận dụng sức mạnh đòn bẩy tài chính?

Tận dụng sức mạnh đòn bẩy tài chính?

Trong bất kỳ mô hình kinh doanh nào, cũng cần nên tận dụng đòn bẩy tài chính để tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận. Trên thế giới, tất cả các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thành công:

  • Không bao giờ sử dụng hết 100% tiền của bản thân cho một thương vụ kinh doanh.
  • Tỷ phú bất động sản Mỹ Donald Trump cũng chỉ bỏ ra 20% vốn trong một thương vụ, dù ông có cả đống tiền mặt trong tay.
  • Hiện nay, phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản, đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất hiệu quả từ vốn vay ngân hàng.
  • Tuy nhiên, khi sử dụng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý đến:
  • Dòng tiền âm (khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng).
  • Hãy tính toán và lưu ý dòng tiền âm với dòng tiền dương (dòng tiền nhận được từ việc cho thuê nhà).
  • Tính toán dòng tiền âm và dòng tiền dương sẽ giúp bạn tính toán được khoản huy động vốn phù hợp.

Ngoài vay ngân hàng, bạn cũng có thể huy động vốn đầu tư cá nhân bằng cách hợp tác-chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ.

Cách kinh doanh cho thuê nhà nguyên căn

Cải tạo để tối ưu hoá lợi nhuận cho căn nhà

Cải tạo để tối ưu hoá lợi nhuận cho căn nhà

Mỗi căn nhà đều có những phần không gian bị lãng phí, nếu nhà kinh doanh biết tận dụng và khai thác thì có thể tạo ra những giá trị cho những người khách thuê khác hoặc tăng thêm lợi nhuận cho mình.

Khi cho thuê nhà nguyên căn, gia chủ thường có gian bếp ở tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng và vệ sinh. Thay vì để phần không gian chung đó bị bừa bộn theo kiểu “cha chung không ai khóc”, bạn có thể biến nó thành một căn phòng có bếp cho những vị khách yêu thích việc nấu nướng.

Tầng gác xép áp mái hay nhà kho trên sân thượng chỉ cần một chút khéo léo sẽ thành một căn phòng đầy chất nghệ sĩ hoặc một penthouse thu nhỏ với những cây xanh, thảm cỏ được trang trí xinh xắn. Gia chủ cần chú ý vào những không gian bị lãng phí để sáng tạo một căn nhà cho thuê đặc biệt cùng với khoản lợi nhuận tối ưu nhất.

Nhắm đúng đối tượng

Nhắm đúng đối tượng

Sai lầm phổ biến của những người làm kinh doanh bất động sản cho thuê là học theo các nhân viên môi giới trên thị trường, tiếp thị bất động sản với nội dung chung chung để nhằm thu nhiều khách thuê với nhiều nhu cầu khác nhau.

Nhưng, những người môi giới cần nhiều khách hàng vì họ có nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Ngược lại, bạn chỉ có sản phẩm là cho thuê nhà nguyên căn của mình, vì vậy đừng tốn thời gian tiếp những vị khách với nhu cầu không phù hợp. Chủ nhà cần mô tả thật kỹ lưỡng các đặc điểm căn nhà cho thuê của mình, giá cả và các khoản phí cụ thể kèm theo những hình ảnh thật của bất động sản đó. Sau đó đưa các thông tin này lên những kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như các trang rao vặt bất động sản, báo chí…

Điều lưu ý lớn nhất là bạn đừng cố gắng dấu giếm thông tin nào, hay sử dụng hình ảnh minh hoạ của bất động sản khác, vì khi khách thuê đến trực tiếp xem nhà, họ cũng sẽ nhận ra điều đó. Do vậy hãy thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, bạn sẽ có được những khách thuê mục tiêu – những khách mà căn nhà của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thực của họ.

Gấp rút về mặt thời gian

Gấp rút về mặt thời gian

Câu nói “Thời gian là tiền bạc” trong việc kinh doanh nhà cho thuê là một câu nói hoàn toàn theo nghĩa đen. Bởi mỗi ngày, mỗi giờ, mỗi phút, mỗi giây trôi qua không cho thuê được căn nhà của mình, bạn đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Vì thế việc cho thuê nhà phải được triển khai với tốc độ nhanh và gấp rút. Để làm được điều này bạn cần có những bước chuẩn bị và cho thuê trước khi căn nhà được hoàn thiện xong.

Chăm sóc khách thuê để giữ lại những vị khách tốt

Quan tâm và hỗ trợ khách nhiệt tình là một trong những yếu tố quan trọng để có được những khách hàng lâu dài khi cho thuê nhà nguyên căn. Bên cạnh đó, hãy tập trung cho những khách tốt và hạn chế dần những khách thuê xấu.

Trong một căn nhà, những khách thuê xấu sẽ khiến khách tốt bỏ đi. Nếu bạn không loại được những khách thuê xấu và giữ được những khách tốt ở lại thì các khách thuê xấu khác sẽ kéo đến lấp đầy căn nhà của bạn. Như vậy, bạn sẽ có những trải nghiệm tồi tệ khi kinh doanh với họ như: trễ nải đóng tiền, mất trật tự, mất vệ sinh và phá hoại tài sản…

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *